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澳利在线强调销售回款持续接近80%,未来资金成本是核心

2019-09-02 来源:配资帝国

澳利在线强调销售回款持续接近80%,未来资金成本是核心

要点导读:澳利在线强调销售回款持续接近80%,未来资金成本是核心

  9月27日,生态环境部发布了《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》,要求今年秋冬季京津冀及周边地区PM2.5平均浓度同比下降3%左右。与去年不同的是,取消了统一的限停产比例,由各地因地制宜根据空气质量情况,制定错峰生产时间。

3月25日,正荣地产(06158)在香港举行2018年业绩发布会,执行董事兼董事长黄仙枝向表示,正荣这两年的盈利能力不断提升,一年一个台阶,成功上市后公司进行了调整,包括对现金流的管理,目前公司拥有充裕的现金流。当然,资金成本也是核心竞争力之一,未来拿地资金成本是核心。

公司董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示,预计2019净负债仍维持在70-80%水平,公司积极优化负债结构,以及探索多元化融资渠道,相信2019年的融资成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。

了解到,正荣地产2018年实现收入264.53亿元人民币(单位下同),同比增长32.3%;归母公司股东应占溢利21.21亿元,同比增长50.5%;每股基本盈利0.52元,拟派发末期股息0.15港元。

公告显示,股东应占核心溢利19.52亿元,同比增长70.7%。毛利60.21亿元,同比增长42.8%;实现合约销售金额1080.17亿元,同比增长54%。

此外,公司于2018年度主要财务比率取得明显改善。其中,净债务与权益比率大幅下降至74%,现金对短期借贷比率改善至约1.2倍,年末借贷加权平均融资成本为7.8%。

2019年,正荣将合约销售目标定在人民币1300亿元,并表示充足优质的可售资源将支持集团实现有质量、可持续的稳定增长。

以下是整理的业绩会问答实录:

问:2018年合约销售均价有所下滑,原因是什么,2019年均价是否会有提升?

答:均价下滑,其实这不是一个问题,主要是我们整个产品和销售地区的分布有所改变,比如上海销售额占比多一点的时候,均价就会高一点。现在我们是全国布局,所以均价会慢慢下来。

短期来看,销售均价大概再一万七左右,我们没有给一个具体的价格目标,主要还是根据地区的分布。

问:毛利率方面较同业有所偏低,未来会有回升吗?

答:关于毛利率问题,同行可能是超过30%,一般情况下是基于两点原因。第一点,商业比例高,一般租金收入毛利率可达85%。第二点,他们有商业买卖。正荣其实是以纯住宅为主,所以如果将商业部分剔除掉,有可能我们的毛利率也是在同行的平均水平范围。

未来毛利率还会改善基于两个方面。一个是平均的融资成本,在2019年慢慢会下来。第二个是整个限价的压力比以前下滑,总体来说我们整个毛利率会逐步慢慢改善。

问:公司的营收比跟销售比在2019年是29%,2018年是24%左右,有消息说正荣今年要增加权益比,管理层是不是有这样的想法?今年正荣要保持怎样的回款率?

答:合作比例去年大概是52%左右,今年估计也在52%左右,应该不会有太大的变化,但从今年开始我们在拿地的权益比例上可能会提高权益比例,但具体数字可能会在2020年甚至以后销售数据里才会体现出来。

我们的回款率在同行中应该算比较高的,原来为70%多,现在每年接近达到80%,未来也会通过高周转及运营效率的提高,来提高整个相关的毛利包括其他财务指标。

问:上海长租公寓项目的推进情况如何?以及长租公寓在集团整个布局上是什么定位?

答:长租公寓产品去年就已经落地了,今年真正的产品会在上海开展,有几百间的量,以后我们会持续把原来持有型的物业做成长租公寓,总体对这方面的定位还是满足自身持有型的物业,不一定追随到市场去做很大的量,这是大概长租公寓的定位。

问:能否介绍下公司目股票配资平台导航前的拿地策略?以及在上海、苏州这边以后的定位和拿地策略是怎样的?

答:2013年、2014年我们从闽赣一带逐渐开始布局全国,所以长三角土地布局量会比较大。我们近期布局了全国六大区域,除了之前的长三角,在中部、西部、环渤海、大湾区都会有土地布局,基本形成了全国核心区域的均匀布局。在上海跟苏州,我们也会与全国统筹进行考虑。

问:刚管理层表示融资成本可以降到2017年或更低的水平,主要是通过什么方式降低成本呢?

答:关于融资成本为什么可以改善?首先今年1- 3月份,我们在海外发了一些美元债,成本从两位数改成单位数,并且有效置换一些老债,国内也有做很多的开发贷,因此非银行的借款比例会持续降低,如2016年是接近70%,2018年非银行比例控制在35%,2019年我们会持续把一些非银行借款提前赎回,因此可以说整个成本还可以进一步往下压。

此外,正荣这两年盈利能力不断提升,上市后公司进行了调整,包括现在对现金流的管理,目前我们有充裕的现金流。当然,资金成本也是核心竞争力之一,未来拿地资金成本是核心。

问:公司去年在佛山有拿地,今年会计划在大湾区继续拿地吗?

答:我们拿地的市场布局是全国化进行布局,目前比较有机会的还是中西部,像成都、重庆、西安等等,每个城市的面积都是一千多亩,产业结构发达,土地成本低,有很好的机会。当然大湾区这块我也在看,但也会担心大湾区过热,其拿地成本也在上升,因此我们还是会根据实际情况考虑。

至于在香港拿地,这个我们有在观察,但没有具体的时间表。

问:今年租金收入是否会有比较大的提高,管理、投资、收租等业务增速都不错,能否分享一下?

答:投资物业这块去年增长还不错,新增的投资物业开业时间一般都是在2020年到2021年,所以明显的大幅度增加可能要放到明年。

长租公寓这块我们也在做,现在主要是在上海市场开始做,长租公寓也许能解决很多问题,但对我们来讲它的盈利模式目前不是非常清晰。


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